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Vorlage - 238/2014  

Betreff: Bebauungsplan Arnum Nr. 45 "Generationenwohnen südlich Bockstraße" mit örtlichen Bauvorschriften
-Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussdrucksache
Federführend:Stabstelle 3.61 - Städtebauliche Planung   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt Vorberatung
20.02.2014 
19. Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt zur Kenntnis genommen   
Verwaltungsausschuss Vorberatung
Rat der Stadt Hemmingen Entscheidung
06.03.2014 
18. Sitzung des Rates der Stadt Hemmingen zur Kenntnis genommen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

Der Rat stimmt dem Entwurf des Bebauungsplanes Arnum Nr. 45 „Generationenwohnen südlich Bockstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften und der Begründung dazu in der vorgelegten Fassung (s. Anlagen 4, 5 und 6 der Vorlage 238/2014) zu und beschließt die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch.

 


Sachverhalt:

Der Rat hat am 24.01.13 das städtebauliche Konzept für das Baugebiet Arnum, südlich Bockstraße beschlossen und auch den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Arnum Nr. 45 „Generationenwohnen südlich Bockstraße“ gefasst (s. DS Rat 112/2012, 112.2012-1 und 113/2012, 113/2012-1). Auf Grundlage des städtebaulichen Konzeptes, welches als Anlage 1 beigefügt ist, wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange durchgeführt und der Vorentwurf des Bebauungsplanes erarbeitet. Ein mit Blick auf das Pflegeheim und die Freiflächengestaltung aktualisiertes Konzept ist als Anlage 2 beigefügt.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange erfolgte vom 07.02.2013 bis einschließlich 07.03.2013. Die eingegangenen Stellungnahmen sind als Anlage 3 beigefügt. Insbesondere wurden Äußerungen zu den u.a. Belangen vorgebracht

Archäologische Funde

Die Region Hannover hatte in ihrer Stellungnahme insbesondere darauf hingewiesen, dass im Plangebiet mit archäologischen Funden zu rechnen ist. Das Plangebiet wurde inzwischen untersucht, mit dem Ergebnis, dass nur auf ca. einem Viertel der Fläche im Südosten des Plangebietes noch weitere Untersuchungen erfolgen müssen. Die übrigen Flächen wurden von der Unteren Denkmalschutzbehörde für die weiteren Baumaßnahmen freigegeben.

Nahverkehrsplanung

Nachdem im städtebaulichen Konzept die Erschließung für eine Busanbindung konzipiert und eine Bushaltestelle vor dem Quartiershaus vorgesehen ist, hat die Region Hannover in ihrer Stellungnahme darauf verwiesen, dass eine Stichfahrt über die Bockstraße nicht abgestimmt ist und nach wie vor abgelehnt wird. Auch die RegioBus bringt in ihrer Stellungnahme zum Ausdruck, dass sie zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Busanbindung mit einer Stichfahrt nicht in Aussicht stellen kann, diese aber ggf. in die neue Linienführung im Rahmen der Stadtbahnverlängerung aufnehmen kann. Bislang haben die weiteren Gespräche mit der Region nicht zu einem anderen Ergebnis geführt. Der Ausbau mit dem im Konzept vorgesehenen Haltepunkt Quartiershaus erfolgt aber so, dass der Busverkehr grundsätzlich möglich ist.

Private Belange

Ein Eigentümer eines vorhandenen Gartenhofhauses hatte sich gegen einen direkten Anbau an sein vorhandenes Gartenhofhaus ausgesprochen. Dieser kann ohne eine Zustimmung des jeweiligen Gartenhofhauseigentümers auch nicht erfolgen.  

Im Bebauungsplan wird daher entweder ein direkter Anbau zugelassen oder aber ein Mindestabstand von 3 m textlich festgesetzt, um eine Struktur vorzugeben und den jeweiligen Ansprüchen gerecht zu werden. Carports und Garagen sowie sonstige Nebenanlagen werden davon ausgenommen. 

 

Der Vorentwurf für den Bebauungsplan wurde bereits im Sommer 2013 vorgestellt und weitestgehend mit den politischen Gremien abgestimmt. Der Verwaltungsausschuss hatte am 04.07.2013 die Verwaltung beauftragt, auf Grundlage des Vorentwurfs den Entwurf des Bebauungsplanes zu erarbeiten (s. DS VA 142/2013, 142-1/2013 und 142-2/2013). 

 

Inzwischen wurde auch der Abstimmungsprozess mit dem Investor, den potentiellen Bauträgern und Fachplanern fortgeführt. In Anlehnung daran wurden einige Festsetzungen modifiziert bzw. ergänzt.

Die wesentlichen Festsetzungen werden mit Änderungen und Ergänzungen im Folgenden erläutert. Der Entwurf des Bebauungsplanes mit textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften ist als Anlage 2 beigefügt.

Erläuterung der wesentlichen Festsetzungen

Zunächst wurde der Geltungsbereich um 15,00 m nach Süden ausgedehnt, um insbesondere mit Blick auf die Niederschlagswasserentsorgung die rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, ggf. über mehr Fläche für Regenrückhaltung verfügen zu können, sollte die im Zuge der Planungen erforderlich werden.

Bauliche Nutzung:

Als Art der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an die benachbarten Wohngebiete, mit Ausnahme des Bereichs für das Quartiershaus, „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) festgesetzt. Für die einzelnen Bebauungsformen werden in Anlehnung an das städtebauliche Konzept differenzierte Festsetzungen getroffen:

WA1 (Bebauung am westlichen und südlichen Ortsrand). Es werden Einzel- und Doppelhäuser zugelassen, die GRZ wird mit 0,3 so gering wie möglich festgesetzt. 2 Vollgeschosse werden hinsichtlich der energetischen Anforderungen und eines homogenen Ortsrands als zwingend festgesetzt. Mit Blick auf die Ortsrandausbildung wird zusätzlich eine maximale Höhe von 9,00 m festgesetzt und in den ÖBV eine Dachneigung bis 30° zugelassen. Das bedeutet, dass voraussichtlich moderne Gebäude, ggf. auch mit einem Staffelgeschoss, entstehen werden, die jedoch ein homogenes Erscheinungsbild aufweisen.

WA2 (Hausgruppen bzw. Reihenhäuser). Es werden nur Hausgruppen mit einer vorgegebenen maximalen Grundfläche in m² je Baufenster und 2 Vollgeschossen zugelassen. Es ist zu erwarten, dass die Festsetzungen voll ausgenutzt werden, z.B. 2 Vollgeschosse mit Staffelgeschoss.

WA3 und 3A (Mehrfamilienhäuser). Um die Bebauung von Mehrfamilienhäusern sicherzustellen, werden bei einer GRZ von 0,4 nur Einzelhäuser zugelassen, gleichzeitig 3 Vollgeschosse zwingend festgesetzt. Darüber hinaus wird gem. § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB dieser Bereich im WA für besondere Wohngruppen - alte Menschen und/oder Menschen mit Behinderung – sowie die barrierefreie Nutzung festgesetzt. Im WA 3A sind zudem 50 % der Wohngebäude so zu errichten, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können.

WA4 (Mehrfamilienhaus). Für das Mehrfamilienhaus an der Ostgrenze gegenüber den vorhandenen Reihenhäusern werden 2 Vollgeschosse (zwingend) mit einer Maximalhöhe von 7,00 m festgesetzt.

Zwischen den Hausgruppen und Mehrfamilienhäusern werden Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen festgesetzt. Die fußläufige Nutzung dieser privaten Flächen als Wegeverbindung wird durch Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit sichergestellt.

WA5 (Pflegeheim mit Wohnanlagen für betreutes Wohnen). Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB wird dieser Bereich im WA für besondere Wohngruppen - Seniorenpflegeheim mit Wohnanlage - festgesetzt, um die Nutzung sicherzustellen. Die im WA mit 0,6 festgesetzte höhere GRZ erfordert besondere städtebauliche Gründe. Diese sind gegeben, da hier ein zentraler Bereich mit hoher Verdichtung und optimaler Ausnutzung und besonderer (Wohn-) Nutzung entstehen soll, die mit einer GRZ von 0,4 nicht realisierbar ist. Zur Sicherung der Freiflächen werden nur 10 % Überschreitung durch Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen zugelassen und die Herstellung als qualifizierte Grünflächen vorgegeben.

WA6 (Gartenhofhausbebauung). Für den Bereich werden entsprechend abweichende Bauweise - nur Wohnhäuser mit einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof (Gartenhofhäuser) zulässig – mit einer GRZ von 0,6  und 1 Vollgeschoss festgesetzt. Die Realisierung dieser besonderen Bauform rechtfertigt die GRZ 0,6 – als Ausgleich werden Gründächer festgesetzt. Der Bauträger favorisiert, nachdem zunächst auch zweigeschossige „Gartenhofhäuser“ vorgesehen waren, aufgrund der größeren Nachfrage nun ausschließlich eingeschossige Gartenhofhausbebauung. Ein Anbau an die vorhandenen Gartenhofhäuser wird mit Zustimmung der jeweiligen Eigentümer ermöglicht, andernfalls ist ein Abstand von mindestens 3 m zu den vorhandenen Gartenhofhäusern einzuhalten (letzteres gilt nicht für Garagen, Carports und sonstige Nebenanlagen).

MI (Quartiershaus). Für das ebenfalls im zentralen Bereich vorgesehene „Quartiershaus“ wird MI festgesetzt, da der Komplex für differenzierte Nutzungen, d.h. kleine der Versorgung des Gebietes dienende Geschäfte, ggf. ein Multifunktionsraum, Arztpraxen, sonstige Dienstleitungen und Wohnen vorgesehen ist. Insbesondere Arztpraxen, die im WA  nur als Räume zulässig wären, sind mit Blick auf einen erhöhten Anteil ggf. nicht mehr so mobiler Anwohner im Baugebiet dort ausdrücklich erwünscht. Der Bereich ist dennoch aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, da nur Nutzungen zugelassen werden, die im WA zulässig wären. Im Erdgeschoss wird eine Wohnnutzung nicht zugelassen, um auszuschließen, dass letztendlich ein Wohnhaus an diesem Standort entsteht.

Garagen, Carports, Gemeinschaftsnalegen. Mit Blick auf das Ortsbild und auf die Verbesserung der Niederschlagswasserentsorgung müssen Dachflächen von Garagen und Carports i.S. von § 12 BauNVO dauerhaft und flächendeckend begrünt werden. Bei den Gemeinschaftsanlagen für Stellplätze, Garagen und Carports wird eine Gliederung dieser Flächen durch Baumpflanzungen je 6 Stellplätze vorgeschrieben.

Verkehrsflächen

Die Anbindung des Baugebietes an das überregionale Verkehrsnetz erfolgt über die „Bockstraße“ und die „Arnumer Kirchstraße“.

Die innere Erschließung erfolgt durch eine Haupterschließung, die in Verbindung mit der Arnumer Kirchstraße und der Bockstraße einen Ring bildet. Sie wird als getrennte Verkehrsfläche mit einem einseitigen separaten Gehweg, einer hohen Anzahl von öffentlichen Stellplätzen im Seitenraum und einer für Busverkehr bemessenen Fahrbahn von 6,50 m ausgebildet. Die Anbindung der übrigen Baugrundstücke erfolgt über Anliegerstraßen, die als gemischte Verkehrsfläche ausgebildet werden. Die Zuwegungen zu den Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und Gartenhofhäusern erfolgen über private Erschließungsflächen. Öffentliche Stellplätze sind in ausreichender Anzahl geplant und entsprechend festgesetzt.

Der Quartiersplatz stellt eine Freifläche im zentralen Bereich des Plangebietes als Treffpunkt und Aufenthaltsbereich dar. Er wird als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ festgesetzt.

Ver- und Entsorgung

Die Ver- und Entsorgung erfolgt über das öffentliche Netz. Aus Sicht des Brandschutzes hat die Region Hannover darauf hingewiesen, dass im Baugebiet gem. Arbeitsblatt W 405 des DVGW der Löschwasserbedarf von 1600l/min über 2 Stunden sicherzustellen ist. Nach Aussage des Versorgungsträgers kann diese Menge über das Leitungsnetz  nur bedingt zur Verfügung gestellt werden. Im Rahmen der Erschließungsplanung ist daher die ausreichende Löschwasserversorgung des Plangebietes durch zusätzliche Maßnahmen, z.B. Löschwasserbrunnen, sicherzustellen. Im weiteren Vollzug ist darüber hinaus zu prüfen, welcher Löschwasserbedarf für das geplante Pflegeheim besteht und entsprechend vorzusehen.

Die Abwasserentsorgung erfolgt im Trennsystem. Anschlüsse an den Schmutzwasserkanal sind in der Bockstraße und in der Arnumer Kirchstraße vorhanden. Das anfallende Niederschlagswasser versickert derzeit. Die Ableitung kann entweder in die Kanalisation in der Arnumer Kirchstraße oder über die südlich an das Plangebiet grenzenden Parzellen, welche auch als Fläche für Ausgleichmaßnahmen angekauft werden sollen in einer offenen Wasserführung in die Arnumer Landwehr erfolgen. Die Aufnahmekapazitäten des Ortsnetzes und der Arnumer Landwehr sind begrenzt, so dass Regenrückhaltemaßnahmen erforderlich werden. Die Regenrückhaltung soll auf der Grünfläche im Süden des Plangebietes erfolgen. Durch die Erweiterung des Geltungsbereichs vergrößert sich die Grünfläche entsprechend.

Auf den privaten Grundstücken wird die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers festgesetzt, um die Menge des einzuleitenden Niederschlagswassers so gering wie möglich zu halten. Da das Bodengutachten ergeben hat, dass der Baugrund grundsätzlich nicht für die Versickerung geeignet ist, muss in den für die Versickerungsanlagen vorgesehenen Bereichen ein Bodenaustausch erfolgen, um die Versickerung des Niederschlagswassers zu ermöglichen.

Die Erschließung ist für Müllfahrzeuge konzipiert. Die privaten Erschließungsflächen können ebenfalls für die Abfallentsorgung genutzt werden, wenn ein geeigneter Ausbau erfolgt. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zulasten der Versorgungsträger sind entsprechend festgesetzt.

Öffentliche Grünflächen, Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, Ausgleichsflächen

Im Plangebiet werden Grünflächen mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten angeboten. Die Grünfläche im Nordwesten an der Bockstraße wird als „Grünfläche 1“ für Ausgleichsmaßnahmen und Spielflächen festgesetzt und soll Kindern und Erholungssuchenden aus dem Plangebiet, aber auch aus den umgebenden Baugebieten zur Verfügung stehen. Die „Grünfläche 2“ im Süden ist für naturnahe Regenrückhaltung mit einer anteiligen Versickerung, Ausgleichsmaßnahmen, naturnahes Spielen und generationenübergreifende Bewegungsangebote vorgesehen. Dabei soll die Rückhaltefläche soweit wie möglich auch begehbar und bespielbar sein.

Für die Ortsrandausbildung und als Ausgleichsmaßnahme werden am westlichen und südlichen Ortsrand auf den Privatflächen Pflanzstreifen mit einer Breite von 5 m festgesetzt. Die Einfriedung in Form von Maschendrahtzäunen kann in die Heckenpflanzung integriert werden. So soll eine einheitliche Gestaltung entlang des Wirtschaftswegs und zur Grünfläche im Süden erfolgen. Der Investor wird über vertragliche Regelungen verpflichtet, die Pflanzmaßnahmen im Bereich der Privatgrundstücke vorzunehmen.

Außerhalb des Baugebietes werden weitere Ausgleichsmaßnahmen in einer Größenordnung von ca. 1,2 ha erforderlich. Dafür sind die südlich an das Plangebiet grenzenden Parzellen (Gemarkung Arnum, Flur 5, voraussichtlich Flurstücke 57,58, 14/2, 14/3) vorgesehen, die zunächst vom Investor erworben, entsprechend hergestellt und anschließend der Stadt übertragen werden. Bei den Flächen handelt es sich um Grünland, welches durch weitere Modellierung und Extensivierung sowie die Entwicklung von Auwaldstrukturen aufgewertet werden kann.

Entlang der Planstraße 1 ist eine Allee, entlang der Planstraße 2 eine einseitige, straßenbegleitende Anpflanzung von Bäumen geplant. Diese Pflanzmaßnahmen haben eine sehr hohe Bedeutung für die Strukturierung bzw. die räumliche Gliederung des Baugebietes. Um diesen räumlichen Eindruck gezielt sicherzustellen, werden Einzelbäume festgesetzt. Die Pflanzmaßnahmen hat der Erschließungsplaner bereits mit den Versorgungsträgern abgestimmt. Die vorgesehenen Baumpflanzungen sind auch mit Zufahrten zu privaten Grundstücken abgestimmt, sie erfolgen nicht vor Einzel- und Doppelhausgrundstücken, so dass dazu keine Probleme zu erwarten sind. Der Quartiersplatz soll als städtischer Platz bzw. als kleines Zentrum möglichst flexibel genutzt werden können, z.B. für Feste oder Märkte. Anstelle der ursprünglich vorgesehenen strukturierten Baumpflanzung soll nun den Platz durch einen Großbaum, kleinere Einzelbäume und ein Pflanzbeet strukturiert werden.

Nach Süden werden 2 fußläufige Verbindungen in einer Breite von 3 m zur Grünfläche vorgesehen. In der  „Grünfläche 2“ wird eine Wegeverbindung zum im Westen befindlichen Wirtschaftsweg hergestellt.

 

 

 

Weiteres Vorgehen

Der nächste Schritt im Aufstellungsverfahren ist die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB). Dafür ist der vorgeschlagene Entwurfs- und Auslegungsbeschluss erforderlich. Gegenstand des Beschlusses ist der Entwurf mit Begründung und Umweltbericht für den Bebauungsplan Arnum Nr. 45 „Generationenwohnen südlich Bockstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften (s. Anlage 4 (Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen und ÖBV), Anlage 5 (Begründung), Anlage 6 (Umweltbericht als Bestandteil der Begründung). Die Träger öffentlicher Belange werden zeitlich parallel zur öffentlichen Auslegung beteiligt.

 

Der Entwurfs- und Auslegungsbeschluss stellt in diesem Verfahren einen sehr bedeutenden Verfahrensschritt dar, da eine Nachzahlungsverpflichtung der Stadt gegenüber dem vorherigen Eigentümer der Flächen im Plangebiet ausgelöst wird. Insofern empfiehlt die Verwaltung, den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss nur dann zu fassen, wenn der Kaufvertrag mit dem Investor, der GlaserProjektInvest GmbH (GPI) notariell beglaubigt vorliegt und auch der Erschließungsvertrag abgeschlossen ist. Das bedeutet in der Konsequenz, dass der Beschluss über den Entwurf und die öffentliche Auslegung ggf. erst in einer der folgenden Ratssitzungen gefasst werden kann.

 

 

 


Weitere Angaben:

 

Aus dem Beschlussvorschlag ergeben sich finanzwirtschaftliche Auswirkungen (Erträge, Aufwendungen, Investitionskosten) unmittelbar auf den Haushalt der Stadt Hemmingen:

Ja:

 

Nein:

x

 

 

 


Anlage(n):

1: Städtebauliches Konzept (Stand Aufstellungsbeschluss)

2: Städtebauliches Konzept (Aktualisierung)

3: Eingegangene Stellungnahmen im Rahmen des „Scoping“

4: Entwurf des Bebauungsplanes Arnum Nr: 45 (Planzeichnung,textliche Festsetzungen, ÖBV

5: Entwurf des Bebauungsplanes Arnum Nr: 45 (Begründung)

6: Umweltbericht als Bestandteil der Begründung

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Anlage 1-Konzept (554 KB)      
Anlage 2 2 Anlage 2 (935 KB)      
Anlage 3 3 Anlage 3 (5812 KB)      
Anlage 4 4 Anlage 4 (2006 KB)      
Anlage 5 5 Anlage 5 (7280 KB)      
Anlage 6 6 Anlage 6 (2000 KB)      
Stammbaum:
238/2014   Bebauungsplan Arnum Nr. 45 "Generationenwohnen südlich Bockstraße" mit örtlichen Bauvorschriften -Entwurfs- und Auslegungsbeschluss   Stabstelle 3.61 - Städtebauliche Planung   Beschlussdrucksache
238/2014-1   Bebauungsplan Arnum Nr. 45 "Generationenwohnen südlich Bockstraße" mit örtlichen Bauvorschriften -Entwurfs- und Auslegungsbeschluss   Stabstelle 3.61 - Städtebauliche Planung   Beschlussdrucksache